El pasado jueves 16 de junio se produjo la entrada en vigor de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, mediante la cual el legislador pretende promover en el seno de las comunidades de propietarios la realización de obras de rehabilitación que permitan mejorar la eficiencia energética de las viviendas, así como la implantación de fuentes de energía renovable de uso común en las mismas.

Según se establece en el preámbulo de la norma, la entrada en vigor de la Ley 10/2022 se justifica principalmente por los siguientes tres motivos:

• La necesidad de adoptar medidas que permitan revertir el grave deterioro existente en el parque edificatorio español y, más concretamente, en las viviendas.

• La importancia de que España responda con la máxima agilidad a los retos nacionales y europeos en materia de rehabilitación edificatoria para cumplir con los compromisos adquiridos, entre otros, en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030.

• La oportunidad de destinar a corto plazo un importante volumen de recursos en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Con la entrada en vigor de la Ley 10/2022, a través de su artículo 2, se han establecido determinadas modificaciones en el régimen de las comunidades de propietarios, modificándose la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en los siguientes términos:

• Modificación del régimen de aprobación de acuerdos por la junta de propietarios: La nueva regulación relaja la normativa existente, exigiendo únicamente el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios para que la junta de propietarios pueda aprobar (a) la realización de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común y (b) la solicitud de ayudas, subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación para el desarrollo de las precitadas obras.

• El coste de las obras de rehabilitación o su financiación tienen la consideración de gastos generales: Con la nueva normativa el coste de las obras de rehabilitación, así como el pago de la cuantía necesaria para cubrir la financiación que haya sido concedida para tal fin, tiene a partir de ahora la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en la letra e) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. En concordancia, también se han modificado las obligaciones del propietario, para incluir la asunción de los mencionados gastos.

• Posibilidad de acordar medidas disuasorias frente a la morosidad: A partir de ahora la junta de propietarios podrá adoptar diversas medidas para combatir la morosidad, las cuales estarán vigentes durante el tiempo que dure la situación de impago. Entre tales medidas, la norma prevé la opción de establecer un interés superior al interés legal del dinero, así como la privación del uso de servicios o instalaciones comunitarias — como por ejemplo la piscina comunitaria—. En ningún caso estas medidas podrán resultar abusivas o desproporcionadas, ni afectar a la habitabilidad del inmueble. Tampoco podrán tener carácter retroactivo.

• Novedades en cuanto a la reclamación judicial de la deuda y opción de acudir a la mediación o arbitraje: La nueva norma establece que se devengarán con carácter automático intereses moratorios desde el vencimiento del crédito comunitario, sin necesidad de requerimiento previo al deudor. Asimismo, a través del procedimiento monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias se podrán incluir las cuotas aprobadas devengadas hasta la notificación de la deuda —y no sólo hasta el acuerdo liquidatorio, como en la regulación anterior—, así como todos los gastos que conlleve la reclamación, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador. Por último, la reclamación de los gastos de comunidad también podrá realizarse a través de procedimientos de mediación – conciliación o arbitraje.

La Ley 10/2022 modifica asimismo el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, con el fin de que las comunidades de propietarios puedan actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica en todas las operaciones, incluidas las crediticias, que se encuentren relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan.