En primer lugar, debe partirse de la idea de que los contratos deben cumplirse en sus propios términos, es decir, tal y como los firmamos. No obstante, ante una situación tan excepcional como la pandemia por coronavirus cabe la posibilidad de que debido a la misma una de las partes no pueda cumplir el contrato en los términos que se firmaron. 

Aunque no sea posible establecer una regla general sin conocer las circunstancias de cada caso, recomendamos atender los siguientes criterios como primera guía de actuación:

• Primero debe examinar el contrato y ver si se reguló la imposibilidad de cumplirlo en circunstancias excepcionales y sus consecuencias. Normalmente se regulará bajo la denominación de “Fuerza mayor”, si bien cabe también que se hayan usado otras figuras (“Cambio material adverso”, “Excesiva Onerosidad” u otras).

• Si el contrato contempla expresamente alguna de las cláusulas indicadas, entonces debe analizar el procedimiento y consecuencias que dicha cláusula establece. Así, por ejemplo, deberá tener en cuenta si en la cláusula en cuestión se regula alguna de las cuestiones siguientes:

• • ¿Qué plazo tenemos para comunicar a la otra parte la circunstancia existente?

  • ¿Qué obligaciones y responsabilidades tenemos mientras sigamos afectados por dicha circunstancia (por ejemplo, adopción de medidas para evitar o mitigar sus efectos o las pérdidas para las partes)?

  • ¿El contrato queda en suspenso, debemos negociar una modificación del mismo, cabe que una de las partes lo resuelva, ...?

  • Y, por supuesto, tan pronto como la pandemia nos haya impedido cumplir con el contrato debemos comenzar a recopilar y conservar el mayor número de pruebas posibles para poder acreditar dicha circunstancia.

• Si, por el contrario, en el contrato no se estableció ninguna previsión contractual, deberá analizar la normativa por la que se regula dicho contrato para averiguar qué prevé dicha normativa ante un supuesto como el que nos encontramos.
• En el caso de que la normativa aplicable al contrato sea la española, nuestro ordenamiento jurídico y la jurisprudencia nos proporcionan algunas fórmulas para resolver este tipo de situaciones:

• • En primer lugar, el art. 1105 del Código Civil, regulador de la Fuerza Mayor, libera de responsabilidad a la parte que se encuentre afectada por dicha situación.
  • El art. 1.184 del Código Civil, por su parte, libera también de responsabilidad a la parte que no pueda cumplir una obligación de hacer cuando dicha obligación no puede cumplirse por razones legales o físicas.
  • Así mismo, si lo que queremos no es únicamente quedar exonerados de responsabilidad, sino que las obligaciones del contrato se “reequilibren” ante las nuevas circunstancias y mientras duren las mismas, entonces tendremos que acudir además al mecanismo de la denominada “cláusula rebus sic stantibus”. Se trata de un principio creado por la jurisprudencia que puede resultar aplicable ante circunstancias totalmente extraordinarias, imprevisibles y ajenas a la voluntad de las partes, como consecuencia de las cuales se produce un claro desequilibrio para una de las partes con respecto a la otra.

En todo caso, al encontrarnos ante una cuestión que va a depender de cada caso, y sobre la que todavía no se dispone de un criterio jurisprudencial, nuestra recomendación es la de negociar con la otra parte una solución de mutuo acuerdo.

Así mismo, y dado lo complejo de la situación y la diversidad de supuestos que pueden darse, si necesita que le ayudemos a realizar el análisis indicado, puede ponerse en contacto con nosotros a través del siguiente correo arpa@arpa.es

En coherencia con lo que acabamos de señalar respecto de la pregunta anterior, la simple negativa a cumplir un contrato por la situación de pandemia no resulta aceptable ni estaría justificada (pudiendo generar responsabilidad para quien adopte dicha postura) salvo que se acreditara que dicha imposibilidad de cumplir estuviera amparada por alguno de los criterios legales o jurisprudenciales que se han indicado con respecto a dicha pregunta. 

Por tanto, se recomienda un correcto análisis y asesoramiento para resolver en qué casos la actual situación y los efectos de la misma permiten mantener, suspender, resolver o renegociar los contratos existentes.

En todo caso, y tal y como ya hemos señalado con respecto a la pregunta anterior, al encontrarnos ante una cuestión que va a depender de cada caso, y sobre la que todavía no se dispone de un criterio jurisprudencial, nuestra recomendación es la de negociar con la otra parte una solución de mutuo acuerdo.

Dado lo complejo de la situación y la diversidad de supuestos que pueden darse, si necesita que le ayudemos a realizar el análisis indicado, puede ponerse en contacto con nosotros a través del siguiente correo: arpa@arpa.es

Sí, pero siempre y cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Así, las personas arrendatarias de una vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de los efectos provocados por el Covid-19, se encontrarán facultados para solicitar al arrendador una moratoria en el pago de la renta arrendaticia.

Dicha moratoria tendrá distintos efectos, en función de si la parte arrendadora ostenta o no la condición de empresa o entidad pública de vivienda o de gran tenedor:

• Si el arrendador fuese una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el arrendador vendrá obligado a facilitar al arrendatario alguna de las siguientes medidas: (i) una reducción del 50% de la renta del arrendamiento, o (ii) una moratoria automática en el pago de la renta del arrendamiento, cuyo importe será fraccionado en las rentas sucesivas del contrato.

• Si el arrendador no ostentase la condición de empresa o entidad pública de vivienda o de gran tenedor, no se encontrará obligado a conceder un aplazamiento en el pago de las rentas, pero el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación aprobado, con la finalidad de que pueda ser abonadas la renta del arrendamiento en las condiciones que fueron pactadas en el contrato. 

A estos efectos, se considera como gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas que (i) sean titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o (ii) que cuenten con una superficie total construida de más de 1.500 metros cuadrados 

Si Ud. ha firmado un contrato de arrendamiento, como arrendador o arrendatario, y necesita asesoramiento en relación con el mismo, desea que ARPA Abogados Consultores analice su contenido y determine los efectos que el COVID-19 (Coronavirus) podría tener sobre el mismo, puede ponerse en contacto con nosotros a través del siguiente correo: arpa@arpa.es

Sí, se han dictado una serie de medidas que permiten la moratoria y el aplazamiento de la renta materia de alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda, previo cumplimiento de una serie de requisitos según el inquilino sea un autónomo o una pyme.

• En el caso de que el inquilino sea un autónomo, éste deberá cumplir los siguientes requisitos:

1. 1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

   2. Que su actividad hubiera quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En el supuesto de que su actividad no se hubiera visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

• En el caso de que el inquilino sea una pyme, ésta deberá cumplir los siguientes requisitos:

  1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros durante dos ejercicios consecutivos, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos ejercicios consecutivos, o que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

  2.  Que su actividad hubiera quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En el supuesto de que su actividad no se hubiera visto directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El plazo para solicitarlas es de un mes, a partir del 23 de abril y, además, el cumplimiento de los requisitos expuestos, deberán acreditarse por el inquilino ante el arrendador, presentando la siguiente documentación:

• Por un lado, la suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

• Por otro lado, la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

En el caso de que se cumplan los requisitos anteriores, para tener acceso a la moratoria o al aplazamiento de deuda, debemos distinguir si el arrendador es:

• Empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2): En este caso, se aplica una moratoria automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La moratoria deberá ser aceptada siempre y cuando no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación provocada por el COVID-19, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

• En caso de que el arrendador no sea alguno de los expuestos en el párrafo anterior: En este caso, la medida consiste, no en una moratoria, sino en la posibilidad de solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, eso sí, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Además, se permite que las partes puedan disponer libremente de la fianza del arrendamiento, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Por último, debemos tener en cuenta que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos expuestos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Si Ud. ha firmado un contrato de arrendamiento, como arrendador o arrendatario, y necesita asesoramiento en relación con el mismo, desea que ARPA Abogados Consultores analice su contenido y determine los efectos que el COVID-19 (Coronavirus) podría tener sobre el mismo, puede ponerse en contacto con nosotros a través del siguiente correo: arpa@arpa.es

Sí, una cuestión fundamental: en los contratos que se negocien o firmen a partir de ahora el coronavirus no va a poder ser ya una circunstancia imprevisible. En consecuencia, en caso de no poder cumplir alguna de las obligaciones de dicho contrato por causa de una pandemia por coronavirus (ya sea la actual o una futura), no podremos ampararnos bajo un supuesto de fuerza mayor, “rebus sic stantibus” ni cualquier otro mecanismo similar que exigen que la situación hubiera sido imprevisible.

Por ello, para asegurar nuestros intereses, proteger las relaciones comerciales y minimizar riesgos, es muy recomendable incluir cláusulas específicas para regular esta nueva situación en los contratos que firmemos de aquí en adelante.

Si Ud. está negociando o va a firmar un contacto en las próximas fechas, y desea que ARPA Abogados Consultores analice su contenido y preste el asesoramiento necesario para concluir con seguridad el contrato, no dude en ponerse en contacto con nosotros a través del siguiente correo: arpa@arpa.es

El consumidor puede resolver los contratos de compraventa de bienes o de prestación de servicios cuyo cumplimiento no sea posible a causa del estado de alarma, en el plazo de 14 días y sin ningún tipo de penalización. Para ello, hay que tener en cuenta que: 

• Antes de resolver el contrato, las partes tienen un plazo máximo de 60 días para revisar el contrato e intentar alcanzar una solución amistosa, que puede consistir en el ofrecimiento de bonos o vales sustitutorios al reembolso.

Además, en el caso de contratos de prestación de servicios de tracto sucesivo (ejemplo servicios de suscripción; cuotas de acceso…) la empresa puede ofrecer la recuperación del servicio a posteriori como medida alternativa para solventar la situación. No obstante, si el consumidor no acepta esta propuesta, se le pueden facilitar dos alternativas. La primera, consistiría en la devolución de las cuotas por el servicio no prestado y la segunda, supondría una minoración de las cuotas que resulten a futuro. Además, la empresa deberá de abstenerse de presentar a cobro nuevas mensualidades hasta que el servicio pueda prestarse con normalidad, sin que ello pueda interpretarse como una rescisión del contrato.

• Transcurrido el plazo de 60 días, sin haber alcanzado un acuerdo, el empresario deberá devolver las cantidades abonadas en un plazo máximo de 14 días y en la misma forma en la que se realizó el pago, salvo que el consumidor acepte expresamente distintas condiciones. Es muy importante tener en cuenta que el contrato se resuelve sin ningún tipo de penalización, puesto que, solo se pueden descontar aquellos gastos en los que se haya incurrido y en todo caso, éstos se deben desglosar y poner a disposición del consumidor.

En el caso de los contratos de viaje combinado, se deberá entregar al consumidor un bono, que debe contar el suficiente respaldo financiero para garantizar su ejecución. El importe será igual al reembolso que hubiera correspondido y tendrá un plazo de vigencia de un año a contar desde la finalización del estado de alarma. Transcurrido el plazo, el consumidor podrá solicitar el reembolso completo de cualquier pago que haya realizado.

No obstante, si el consumidor solicita la resolución del contrato, se debe realizar el reembolso de las cantidades abonadas. Para ello, hay que tener en cuenta la cantidad devuelta por los proveedores. Si los proveedores devuelven la cantidad total, se le deberá ingresar al consumidor la cantidad íntegra que haya abonado, mientras que, si solo se consigue un reembolso parcial por parte de los proveedores, se deberá devolver esa cantidad, descontándola del bono ofrecido al consumidor. El profesional deberá poner a disposición del cliente la cantidad, en un plazo máximo de 60 días a contar desde la fecha de resolución del contrato o desde la fecha en que los proveedores de servicios hubieran procedido a su devolución.

Además, debemos tener presente que los plazos de devolución durante el estado de alarma están interrumpidos. Por lo tanto, no corren los plazos de devolución, ni de los productos comprados antes, ni de los productos comprados durante el mismo. Recordamos en este sentido que los plazos de devolución son de 14 días en el caso de venta online y del plazo estipulado por el establecimiento en el caso de venta en tienda física. 

Si Ud. ha firmado alguno de estos contratos, y desea que ARPA Abogados Consultores analice su contenido y determine las posibles vías de solución que existen, puede contactar con nosotros a través del siguiente correo: arpa@arpa.es.