Los contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir del día 6 de junio de 2013, están sometidos a la nueva regulación establecida por la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
A continuación exponemos las principales modificaciones introducidas por la norma:
REDUCCIÓN DE LA DURACIÓN MÍNIMA DEL CONTRATO
Se reduce tanto la duración mínima del contrato de arrendamiento como la de la prórroga tácita automática:
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La duración mínima del contrato de arrendamiento se reduce de 5 a 3 años. Si el arrendamiento se pactase por un tiempo inferior, el contrato se prorrogaría forzosamente por plazos anuales hasta cumplir los tres años de duración.
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La prórroga del contrato se reduce de 3 a 1 año: una vez finalizado el contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo con una antelación de 30 días, el contrato se prorroga por 1 año más.
DESISTIMIENTO Y RECUPERACIÓN PARA USO PROPIO
Se reducen los plazos tanto para ejercitar el desistimiento por parte del inquilino, como para que el propietario pueda recuperar la vivienda para su uso:
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Una vez transcurridos los 6 primeros meses, el inquilino podrá desistir del contrato sin tener que pagar indemnización (salvo pacto en contrario),siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
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Una vez transcurrido el primer año de duración y sin necesidad de haberlo previsto en el contrato, el arrendador podrá recuperar la vivienda si tuviese necesidad de disponer de la misma para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que lo comunicase al inquilino con una antelación de 2 meses.
ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
Con la nueva redacción de la ley se permite que las partes pacten libremente el sistema de actualización de rentas. En defecto de pacto, la actualización se realizará conforme a la variación del IPC.
REHABILITACIÓN Y REFORMA DE VIVIENDAS
Siempre que las partes lo acuerden, el pago de la renta podrá reemplazarse total o parcialmente, durante un tiempo determinado, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble, en los términos y condiciones que pacten las partes. El incumplimiento de de la realización de las obras será causa de resolución del contrato.
IMPORTANCIA DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En caso de que la vivienda alquilada se transmita a un tercero, para que el comprador que la adquiera esté obligado a permitir que el inquilino continúe con su contrato,será necesario que el mismo esté inscrito en el Registro de la Propiedad. La inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad garantiza los derechos del inquilino frente a terceros, quedando los posibles adquirentes obligados por el mismo (tanto durante la duración mínima de 3 años, como, en su caso, durante la prórroga tácita de 1 año).
Tratándose de arrendamientos inscritos en el registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta, y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en 10 días hábiles. En estos casos, se podrá cancelar la inscripción del arrendamiento presentando ante el Registro de la Propiedad copia del acta de requerimiento de la que resulte la notificación y que no se ha contestado o se haya contestado aceptando la resolución.
AGILIZACIÓN DE LOS TRÁMITES JUDICIALES
La norma introduce una serie de modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos judiciales de desahucio. En concreto se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, no siendo necesario conocer si la vista se ha celebrado o no para señalar el lanzamiento.
REGISTRO DE IMPAGOS DE RENTAS
Se prevé la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, con la finalidad de ofrecer a los arrendadores información sobre el riesgo de arrendar a aquellas personas que hayan sido condenadas por impagos de rentas en anteriores contratos.
ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
Se excluyen de del ámbito de aplicación de la Ley los arrendamientos de vivienda amueblada y equipada, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico. Si no existiese regulación específica, resultaría de aplicación el régimen de los arrendamientos de temporada que no ha sufrido modificación alguna.
AYUDAS DE LOS PLANES ESTATALES DE VIVIENDA
Las ayudas de Renta Básica de Emancipación que subsisten se mantienen hasta que se hagan efectivas las nuevas líneas de ayuda del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas.
Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos, pero se suprimen el resto de ayudas del marco de los Planes Estatales de Vivienda.
Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas de áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.
CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DEL 6 DE JUNIO
Los contratos celebrados con anterioridad al día 6 de junio de 2013 se regirán por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.