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Nueva Ley de Arrendamientos Rústicos

Autor de la publicación: Arpa Abogados Consultores

El pasado día 27 de noviembre de 2.003 se publicó en el B.O.E. la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos (Ley 49/2.003, de 26 de noviembre), cuyo texto se adjunta. Dicha norma entrará en vigor a los seis meses de dicha publicación, esto es, el próximo día 27 de mayo de 2.004.

La tendencia actual impuesta por la Unión Europea en materia de agricultura pasa por lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y ganaderos, lo que se consigue a través de grandes explotaciones y de una dinamización del mercado de la tierra.

Con ese objetivo, y siguiendo la línea de flexibilización introducida con la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995, nace la nueva regulación arrendaticia, la cual pretende que se consigan nuevas tierras que los agricultores con vocación de permanencia puedan agregar a las suyas, y ello dé finalmente lugar a unidades de producción mayores, tanto en superficie como en rentabilidad, a las actualmente existentes.

No obstante lo anterior, la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos no sido una norma consensuada entre las partes, ya que la misma fue aprobada con el rechazo de todos los grupos parlamentarios de la oposición, y tampoco cuenta con el respaldo del sector agrario, puesto que organizaciones como UPA y COAG han mostrado expresamente sus discrepancias respecto a la misma.

Las principales novedades de esta controvertida ley son las que a continuación se exponen:

  • En primer lugar, en la nueva regulación de los arrendamientos rústicos prevalece la voluntad de las partes frente a lo dispuesto en la ley (art. 1.2), salvo determinadas excepciones (p.ej. duración mínima del arrendamiento). Debe recordarse que en la anterior norma existían numerosas disposiciones obligatorias para las partes.
  • En segundo lugar, se elimina la preferencia de acceso a la propiedad que concedía al arrendatario de una finca rústica la anterior regulación, ya que se suprimen los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente que posibilitaban su ejercicio (art. 22).
  • En tercer lugar, se reduce la duración mínima del contrato a tres años, y se establece un sistema de prórrogas tácitas por ese mismo periodo de tiempo, que se sucederán indefinidamente en tanto en cuanto no tenga lugar la denuncia del mismo (art. 12). Hay que tener en cuenta que el límite anterior estaba fijado en cinco años en virtud de la reforma operada por la Ley 19/1.995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, la cual ya había rebajado el plazo de duración mínimo de veintiuno a cinco años.
  • Además, se amplía la capacidad para poder ser arrendatario de finca rústica ya que se elimina el requisito exigido bajo la anterior regulación consistente en ser profesional de la agricultura y, por lo tanto, se permite ser arrendatario a cualquier física o jurídica con capacidad de contratar conforme al derecho común (art. 9). También se permite ostentar la condición de parte arrendataria a las comunidades de bienes dedicadas a actividades agrarias y a extranjeros con permiso de residencia.
  • Igualmente, se ha suprimido el límite cuantitativo que existía en la anterior norma respecto de la superficie máxima de la que podía ser arrendataria una misma persona.
  • Por último, se permite la cesión y el subarriendo (art. 23). No obstante lo anterior, se establecen ciertas cautelas en cuanto al tiempo de su duración y al importe de su renta, que no podrá ser superior a la pactada entre el arrendador y el arrendatario a fin de evitar, tal y como se establece en la Exposición de Motivos de la Ley, que intermediarios especulativos comercien con las tierras.

Las anteriores novedades son, por tanto, un cambio total respecto de la anterior regulación y responden al criterio de flexibilización al que anteriormente se ha hecho referencia, pretendiendo la nueva norma la creación de grandes superficies de explotación. En este sentido, las mayores críticas provenientes de los sindicatos agrarios vienen referidas a la reducción del plazo mínimo de duración (ya que consideran que el plazo de tres años no garantiza la amortización de las inversiones e introduce inseguridad), a la desaparición del límite cuantitativo (lo que puede dar lugar a que un mismo arrendatario trabaje un gran número de fincas), a la supresión de los derechos de adquisición preferente de la tierra y a que no exija el requisito de profesional de la agricultura.

Por último, debe hacerse referencia a otras novedades de menor entidad:

  • La nueva norma se aplica tanto a los arrendamientos de fincas como de explotaciones, e incluye dentro del contrato de arrendamiento (salvo pacto en contrario) los derechos de producción agraria (arts. 1 a 3).
  • Se establece que los acuerdos de las comunidades de regantes serán obligatorios, pretendiendo con ello que los propietarios asuman los costes de las obras, mejoras o inversiones exigidas por dichos organismos (art. 19).
  • Se suprime la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario, ya que con la nueva regulación se suprime el requisito relativo a la aportación por parte del titular de la finca de, al menos, un veinticinco por ciento del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante. Tal y como dispone el artículo 28 de la nueva norma, por el contrato de aparcería el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones. La duración de este contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola o bien, el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.
  • Se incluye una referencia a la «Aparcería asociativa» (art. 32), la cual es definida como aquel contrato parciario en el que dos o más personas aporten el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con el fin de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones.

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