El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ha establecido una serie de medidas extraordinarias que afectan a los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual que se encuentren sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Las medidas extraordinarias que han sido aprobadas por el Gobierno son las siguientes:
1.- Moratoria de la renta arrendaticia: Las personas arrendatarias de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de los efectos provocados por el COVID-19, se encontrarán facultados para solicitar al arrendador el establecimiento de una moratoria en el pago de la renta arrendaticia.
Dicha moratoria tendrá distintos efectos, en función de si la parte arrendadora ostenta o no la condición de empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. A los efectos del Real Decreto-Ley 11/2020, dicha condición la ostentarán aquellas personas físicas o jurídicas que (i) sean titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o (ii) que cuenten con una superficie total construida de más de 1.500 metros cuadrados.
- Efectos sobre los contratos de arrendamiento suscritos con una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor: A falta de acuerdo entre las partes, el arrendador vendrá obligado a facilitar al arrendatario alguna de las siguientes medidas: (i) una reducción del 50% de la renta del arrendamiento o (ii) una moratoria automática en el pago de la renta del arrendamiento. Ambas medidas afectarán, como máximo, a cuatro mensualidades de renta, mientras se prolongue la duración del estado de alarma o, en su caso, subsista la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19.
- Efectos sobre los contratos de arrendamiento suscritos con un arrendador que no cumpla los requisitos para ser considerado una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor: A falta de acuerdo entre las partes sobre las medidas a aplicar para aplazar o fraccionar el pago de las rentas, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación aprobado mediante el Real Decreto- Ley 11/2020, con la finalidad de que puedan ser abonadas las rentas del arrendamiento en las condiciones que fueron pactadas en el contrato.
- Elementos para determinar si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad: A los efectos de lo dispuesto en el Real Decreto-ley 11/2020, se considera que un arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
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Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, se encuentren afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
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Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar del arrendatario no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (613,52.-€). Dicho importe será elevado en el supuesto que la unidad familiar cuente en su seno con hijo\s a cargo, personas mayores de 65 años y/o personas con alguna enfermedad\discapacidad, incluido el propio arrendatario.
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Que el importe de la renta del arrendamiento, junto con los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
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2.- Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica: Mediante el Real Decreto-Ley 11/2020, se autoriza la creación de una línea de avales, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad y que no hayan podido alcanzar un acuerdo con sus arrendadores. Dichas ayudas permitirán que los arrendatarios puedan continuar abonando las rentas, en los términos pactados en los contratos, con sujeción a las siguientes características:
- Los arrendatarios deben cumplir los requisitos de vulnerabilidad establecidos en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 y el importe máximo que podrá ser financiado a cada arrendatario será el equivalente a seis (6) meses de renta.
- El plazo máximo de devolución de la financiación obtenida será de seis (6) años, prorrogables por otros cuatro (4) años. Las cantidades financiadas no devengarán ningún tipo de interés para el arrendatario y deberán ser destinadas exclusivamente al pago de las rentas del arrendamiento.
3.- Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual: Mediante el Real Decreto-Ley 11/2020 se aprueba un nuevo programa de ayudas al alquiler a personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler o no hayan podido devolver a las entidades bancarias las ayudas transitorias de financiación. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito. La cuantía exacta será determinada por cada Comunidad Autónoma.
4.- Prórroga automática de los contratos de arrendamiento: El Real Decreto-Ley 11/2020 faculta a los arrendatarios de vivienda habitual para solicitar y obtener del arrendador, en el supuesto de que se encuentre próxima la finalización del contrato, una prórroga extraordinaria del plazo de duración del arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Dicha prorroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que las partes de común acuerdo determinen otros términos o condiciones.
5.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional: El Real Decreto-Ley 11/2020 prevé que, una vez finalizado el periodo de vigencia del estado de alarma, si el arrendatario acreditase al Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica, que le impidiera disponer de una solución habitacional, el Letrado de la Administración de Justicia, tras comunicarlo a los servicios sociales, acordará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento de la vivienda arrendada o, en su caso, del procedimiento de desahucio.
6.- Contratos de arrendamientos formalizados para uso distinto de vivienda (inmuebles y/o locales comerciales): Las medidas extraordinarias acordadas en el Real Decreto-Ley 11/2020 resultan de aplicación, única y exclusivamente, a los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual que se encuentren sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Hasta la fecha, no se ha dictado ninguna norma que habilite a los arrendatarios para suspender el pago de las rentas de inmuebles\locales comerciales, por lo que las rentas de estos contratos deberán continuar siendo abonadas con regularidad a la parte arrendadora, en los términos que hayan sido pactados en cada uno de los contratos, salvo que las partes alcancen un acuerdo al respecto, al amparo de la denominada cláusula «rebus sic stantibus».
Ponemos a su disposición, un análisis más detallado, de todas las medidas que han sido aprobadas por el Real Decreto-Ley 11/2020 en materia de arrendamientos, a través del siguiente enlace.