Medidas Covid 19

El nuevo «valor de referencia» como base imponible del tributo.

Autor de la publicación: Arpa Abogados Consultores

El Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164 y de modificación de diversas normas tributarias, publicado el pasado 23 de octubre de 2020 en el Boletín Oficial de las Cortes Generales (pendiente por tanto de aprobación definitiva), y en un pretendido objetivo de dotar de seguridad jurídica al contribuyente y de evitar una abundante litigiosidad en el caso de la valoración de los bienes inmuebles, prevé la implantación (ya anunciada hace dos años) de la determinación de la base imponible con el “valor de referencia” que se determinará en la normativa reguladora del Catastro.

¿Qué significa exactamente “valor de referencia”? Teóricamente, se refiere al precio más probable por el cual podría venderse el inmueble. Es decir, se tendrán en cuenta todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario”. Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores. ¿Cómo se llevará a cabo la determinación del nuevo “valor de referencia”? En palabras del Proyecto de Ley, su cálculo se determinará a partir de ciertas reglas técnicas que serán puestas en conocimiento de todos los interesados mediante publicación en el Boletín Oficial del Estado, dando trámite de audiencia colectiva.

Afectará a los siguientes Impuestos:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en que la base imponible será el valor de referencia, salvo el declarado o precio/contraprestación pactada si cualquiera de ellos es superior. Si no existe valor de referencia o no se puede certificar por el Catastro, la base imponible será el mayor del valor declarado, el precio/contraprestación, o el valor de mercado.

  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: La base imponible será el valor de referencia, salvo el declarado si es superior. Si no existe valor de referencia o no puede ser certificado por el Catastro, la base imponible será el mayor del valor declarado o el valor de mercado.

  • En el Impuesto sobre el Patrimonio, de momento, se añade esta posibilidad al determinar la base imponible como el mayor de: Catastral, determinado / comprobado por la Administración a efetos de otros tributos, o el precio/contraprestación/valor de la adquisición.

La medida no afectará sin embargo a tributos que tengan en consideración para la determinación de la base imponible el valor catastral, tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

Se dota así al valor de referencia de presunción iuris tantum de veracidad que admite prueba en contrario, pero trasladando la carga de la prueba al administrado. Será él quien deba desvirtuar la veracidad de dicho valor determinado por la Administración. Muchas dudas se suscitan sobre la determinación y aplicación del nuevo “valor de referencia”:

  1. Las ciertas reglas técnicas que serán puestas en conocimiento de todos los interesados mediante publicación en el BOE, dando trámite de audiencia colectiva, para el común de los contribuyentes no tiene virtualidad práctica; los contribuyentes afectados por los tributos mencionados no son los lectores preferentes del BOE para este tipo de cuestiones.

  2. La determinación del valor con referencia a otras transacciones nunca va a tener en cuenta las características propias del inmueble, y nunca va a poder personalizar de forma efectiva las individuales circunstancias del mismo en el momento del devengo del tributo, tanto en positivo (inmuebles rehabilitados o reformados) como en negativo (inmuebles con deficiente estado de conservación), que es lo que precisamente ha venido requiriendo la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y que, salvo honrosas excepciones, las Comunidades Autónomas han venido ignorando en las valoraciones que de los inmuebles realizan en los procedimientos de comprobación de valores.

Cierto es que es que las Comunidades Autónomas apoyan de forma unánime la norma y están por la labor de suscribir convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia, pero también lo es que este consenso es entre las Administraciones Públicas, que son precisamente las hasta ahora obligadas a realizar la comprobación del valor individualizada de cada inmueble, lo que excluye al contribuyente, quien va a ver cómo se le aplica un nuevo “valor de referencia·” frente al que, si no está de acuerdo, tendrá la carga de la prueba para desvirtuarlo.

De lo que no parece quedar dudas, es que las modificaciones van a suponer un aumento impositivo en muchos casos por el aumento en la valoración de los bienes, por ejemplo, para quienes sean propietarios de inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajos.

Por tanto, el valor de referencia, del que aún se desconocen las reglas “técnicas, justas y transparentes” que lo determinarán, no puede ser sino uno más de los criterios a tener en cuenta en la valoración de un bien inmueble en el momento de la determinación de la base imponible. Lo que hasta ahora ha sido la toma de testigos en las valoraciones de los peritos es una parte más de la determinación del valor concreto del inmueble que se trate en el momento del devengo del tributo, que siempre y en todo caso ha de ser individualizado.

El Proyecto de Ley citado afecta a normativa de régimen común, y de momento en Navarra el Proyecto de Ley Foral de Modificación de diversos Impuestos y otras medidas tributarias para 2021 no contempla la introducción de este nuevo “valor de referencia”, si bien la determinación de la base imponible de los distintos tributos es semejante y podría tomarse de aquí en adelante alguna medida similar en su propia normativa foral.

 

Sonia Olóriz: Asesora fiscal del Dpto. Fiscal de ARPA Abogados Consultores

 

 

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