El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regula la figura de la “enervación de desahucio”, consistente en la posibilidad que se le concede al inquilino de pagar o consignar las cantidades debidas, poner fin al juicio de desahucio que contra él se ha iniciado, y de este modo, continuar en la vivienda o local arrendado.
Sin embargo, la enervación no procede, si el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos un mes de antelación a la presentación de la Demanda, y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
El debate jurídico se centra en determinar qué ocurre en aquellos supuestos en los que el requerimiento al arrendatario consta como “no entregado”, y “dejado aviso”, con al menos un mes de antelación a la presentación de la Demanda, y el arrendatario no ha acudido al Servicio de Correos a recogerlo.
En ese supuesto de hecho, la consignación posterior a la presentación de la Demanda, ¿tendría efectos enervatorios?
La reciente Sentencia nº 633/2022, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo del 29 de septiembre de 2022, se pronuncia sobre esta cuestión, considerando que no procede la enervación en dicho caso, por los siguientes motivos:
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El Servicio de Correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del arrendatario, quien no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.
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Avalar una conducta obstativa como la pasividad del arrendatario o su voluntad de no recoger el burofax del que se ha dejado “aviso”, supondría una vulneración del principio de la “buena fe”, regulado en el artículo 7.1 del Código Civil.
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El artículo 1.119 del Código Civil, señala que “se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente, su cumplimiento”.
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La jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, la Sentencia nº 493/2022, de 22 de junio, y la Sentencia nº 552/2010, de 17 de septiembre), y del Tribunal Constitucional (entre ellas, la Sentencia nº 93/2009, de 20 de abril, y la Sentencia nº 161/2006, de 22 de mayo), señala que el alcance de la naturaleza recepticia del acto de comunicación debe ponerse en relación con el “principio de autorresponsabilidad”, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, de forma que no es posible admitir que la eficacia de un acto jurídico penda de su voluntad.
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Con base a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, para que un requerimiento tenga carácter de “fehaciente”, no es necesario que se haga por vía notarial o judicial, bastando que se realice por cualquier medio que permita dejar prueba o acreditar la existencia del requerimiento (burofax o telegrama con acuse de recibo, carta…).
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La arrendataria tenía perfecto conocimiento, de que se hallaba en situación de morosidad al adeudar las mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso, y por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado.
La única excepción en la que se admitiría la enervación de desahucio, en esta hipótesis, se daría si la arrendataria acreditase que no ha recogido la comunicación remitida por la arrendadora, por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.
De este modo, la carga de la prueba recae en la arrendataria conforme a lo previsto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
A título ilustrativo, enumeraremos los siguientes supuestos citados por la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 2022, en los que sí se admite la enervación del desahucio:
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Si el burofax se remitió a un domicilio erróneo.
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Si el burofax se remitió a un domicilio del que el arrendatario se encuentra temporalmente ausente, por razones justificadas.
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Si no constase el concreto contenido del burofax remitido.
En resumen, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 29 de septiembre de 2022, declara la inviabilidad de la “enervación de desahucio”, si el requerimiento del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, consta como “no entregado” y “dejado aviso”, al establecer la presunción “iuris tantum” de la negligencia del arrendatario, al frustrar con su actitud, la recepción de la comunicación.
Por consiguiente, un burofax no entregado por causa imputable al destinatario, equivale a todos los efectos, a una notificación efectuada válidamente.